L’investissement locatif est un investissement qui vous permet de vous constituer un patrimoine rentable mais aussi de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Découvrez dans cet article les enjeux de la fiscalité de l’investissement locatif.
Qu’est-ce qu’un investissement locatif?
Un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer ultérieurement. Le bien immobilier en question peut être neuf ou ancien, et n’est pas forcément une habitation. Un bien locatif peut être un appartement, un immeuble entier, ou sur des terrains, un local commercial. Mais il peut aussi s’agir d’un entrepôt, d’un parking ou d’un entrepôt.
Ce type d’investissement offre de nombreux avantages au propriétaire. C’est le seul investissement immobilier entièrement financé à crédit. Et les loyers perçus ultérieurement permettront de rembourser les mensualités.
C’est aussi un investissement qui bénéficie d’un programme d’exonération fiscale. L’État encourage fortement ce type d’investissement pour combler un déficit national de logements et autorise des exonérations fiscales appelées « échappatoires fiscales ».
L’investissement locatif peut se faire de différentes manières : soit par achat direct d’un bien immobilier, soit par achat de « pierre à papier » auprès de sociétés immobilières : SCPI (Société Civile d’Investissement Immobilier) ou SCI (Société Civile Immobilière).
L’objectif d’un investissement locatif peut être la constitution d’un patrimoine immobilier ou l’obtention de revenus complémentaires (pour la retraite ou pour compléter les fins de mois).
Les différents régimes fiscaux de l’investissement locatif
Il existe différents régimes fiscaux pour les revenus locatifs, avec deux options principales : une location vide ou une location meublée.
Lors d’une location vide, la taxe d’investissement locatif s’applique selon deux situations différentes : la micro-propriété dont les revenus bruts annuels sont inférieurs à 15 000 € et le régime réel si ses revenus dépassent 15 000 €. Le microfoncier vous permet de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 30%, tandis que le régime réel vous permet de bénéficier d’une déduction des frais de gestion de la location du bien, de l’IBI et des intérêts d’emprunt.
La location meublée, quant à elle, est soumise à un régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Avec le régime micro BIC si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32 600 € et le régime réel simplifié s’ils sont supérieurs à 32 600 €. Avec le micro BIC, vous bénéficiez d’un bonus forfaitaire de 50% mais vous ne pouvez plus déduire vos dépenses contrairement à un vrai régime simplifié qui vous permet de déduire :
– Travail de rénovation
– Intérêts sur le prêt
– Taxe de propriété
– Frais de gestion locative
Si ces charges sont trop élevées, cela peut conduire à un déficit foncier.
Ainsi, la fiscalité de l’investissement locatif et les taxes dépendent du choix du propriétaire de louer vide ou meublé, mais aussi du type de bien : neuf ou ancien.
la baisse des impôts
En France, il existe des dispositifs de défiscalisation foncière. Dans l’immobilier neuf, par exemple, il y a les lois Duflot, Scellier et Pinel. Ces mesures ont permis d’augmenter l’offre de logements neufs.
Le dispositif Pinel offre à l’investisseur la possibilité d’acquérir un bien immobilier neuf et de bénéficier d’un avantage fiscal important. Sous réserve que le bien en question serve de résidence principale aux locataires et que la location soit permanente depuis au moins 6 ans. L’État impose également des plafonds sur les loyers.
Le dispositif Denormandie consiste plutôt à investir dans l’immobilier ancien. L’acquéreur peut obtenir une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’achat à condition que le montant de la réforme soit supérieur à 25% du prix du bien.
Investir dans un bien locatif est une très bonne stratégie. Au moment de faire votre choix, gardez à l’esprit vos futurs projets. Voulez-vous y vivre après plusieurs années? Vous souhaitez revendre après quelques années et réaliser une plus-value? Ou vous souhaitez transmettre votre patrimoine à vos enfants? Dans ce cas, il est important de considérer également les questions de droit des successions.
